Ontwikkeling Doorstromingskrediet

Aanleiding 

Naar aanleiding van de bespreking over de motie van SDW over ‘Doorstromingsregeling voor senioren’ is door wethouder Ruiten toegezegd dat hij de landelijke ontwikkelingen rond doorstroomleningen voor senioren gaat volgen en de raad informeert wat de mogelijkheden zijn, afhankelijk van de uitkomsten van het overleg van de minister met banken. Deze motie is daarop ingetrokken. 

Kernboodschap 

Het college constateert dat er op dit moment nog geen concrete resultaten zijn te melden uit het overleg dat het ministerie heeft met de banken over het breed beschikbaar maken van overbruggingshypotheken voor senioren. De banken zijn hier nog onderzoek naar aan het doen. De resultaten worden in het najaar gepresenteerd op het zogenoemde Platform Hypotheken. 

Toelichting 

Dit traject begon met de volgende constateringen van de minister van Wonen: 

1. Banken bieden zelden ‘losstaande’ overbruggingshypotheken aan;
   Veel banken verstrekken overbruggingskredieten alleen in combinatie met een nieuwe hypotheek. Ouderen hebben vaak geen nieuwe grote hypotheek nodig (door overwaarde), en vallen daardoor ‘tussen wal en schip’. 
2. Banken beoordelen strenger bij een pensioeninkomen t.o.v. inkomen uit werk;
   Bij een overbruggingslening moet de klant de rente kunnen betalen zolang het huis nog niet verkocht is. Banken kijken hierbij kritisch naar het lager pensioeninkomen — óók bij hoge overwaarde. 
3. Hoewel leeftijdsdiscriminatie formeel verboden is, speelt dit in de praktijk tóch mee;
   De minister benadrukt dat er geen wettelijke leeftijdsgrens is voor een overbruggingshypotheek, maar geeft toe dat senioren in de praktijk worden geweigerd op basis van leeftijd gerelateerde factoren (o.a. inkomensdaling, risico-inschatting door banken). 

De minister bevestigt hiermee dat de moeilijkheden rond overbruggingshypotheken de doorstroming van ouderen belemmert. Dit raakt ook de bredere woningmarkt, met als gevolg dat er minder woningen vrijkomen voor jonge gezinnen en starters. Dit werkt remmend op de doorstroom op de reeds verhitte woningmarkt. Dit effect is ongewenst. 

In reactie hierop is het ministerie in gesprek gegaan met banken, NVB, toezichthouders en ouderenorganisaties over verbetering van overbruggingshypotheken. Hierbij is de koppeling gemaakt met het Convenant Ouderen & Toekomstbestendig Wonen, waarin specifiek is afgesproken dat financieringsmogelijkheden voor ouderen beter toegankelijk moeten worden. Dit convenant is ondertekend op 5 april 2024, door: Ministerie van BZK, Ministerie van Financiën, hypotheeksector, NHG, Vereniging Eigen Huis en Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn). 

Het ministerie heeft inmiddels duidelijk waarom banken zo weinig losse overbruggingshypotheken aanbieden. Uit het onderzoek en overleg met de sector blijkt dat banken het product als kostbaar, risicovol en administratief zwaar belastend zien. De banken hebben echter aangegeven concreet te onderzoeken hoe kosten omlaag kunnen en of het product in aangepaste vorm alsnog breed kan worden aangeboden — speciaal omdat dit een belangrijke blokkade is voor de doorstroming van ouderen. 

De onderzoeksresultaten zullen volgens de minister worden besproken tijdens de volgende bijeenkomst van het Platform Hypotheken. Dit Platform bestaat uit: 

• Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (VRO) 
• Ministerie van Financiën (FIN) 
• Hypotheekverstrekkers / banken 
• Adviseurs en brancheorganisaties, waaronder o.a.: o Adfiz (branchevereniging financiële dienstverleners) 
• • NHG (Nationale Hypotheek Garantie) 
  • Hypotheekadviseurs en intermediairs 
  • Diverse geldverstrekkers (o.a. traditionele banken en gespecialiseerde hypotheekaanbieders) 

De minister zal in de eerstvolgende Kamerbrief over het Platform Hypotheken de resultaten met de kamer delen. Deze wordt verwacht in het najaar van 2026. 

Het onderwerp leeft ook in de nieuwe coalitie van het minderheidskabinet. In het coalitieakkoord staat: 

“We willen een strakke regie vanuit het Rijk op de doelen van 2/3 betaalbaar en 30% sociale huur in het gemeentelijk volkshuisvestingsprogramma. Daarbij besteden we specifieke aandacht aan o.a. betaalbare koop-, ouderen- en jongerenwoningen. Veel ouderen willen immers graag verhuizen naar een woning die past bij hun levensfase. Maar het aanbod aan goede (levensloopbestendige) woningen voor ouderen is nu te beperkt. We stimuleren de bouw van nieuwe woonvormen voor ouderen zodat ouderen beter en langer kunnen samenleven in hun wijk. Een doorstroombank of een aantrekkelijk hypotheekproduct voor ouderen (doorstroomhypotheek) zorgen dat stenen makkelijker in geld worden omgezet.” 

Kortom, de rijksoverheid heeft de banken aangespoord om de drempels voor brede beschikbaarheid van overbruggingshypotheken weg te nemen. De banken zijn hier momenteel mee aan de slag en zullen hun bevindingen delen op het eervolgende jaarlijkse overleg van het Platform Hypotheken. Daarmee zijn er op dit moment nog geen concrete oplossingen beschikbaar. 

Financieringsconstructie door SVn of gemeente? 

De autonome ontwikkeling van financiële producten behoort niet tot het gemeentelijk takenpakket. Een stichting als SVn, die producten als de ‘Duurzaamheidslening’ en ‘Starterslening’ heeft ontwikkeld, is hierin gespecialiseerd. De schaalgrootte en reikwijdte van de producten van SVn zorgen voor brede herkenning en erkenning. Aan hen is de vraag voorgelegd of zij een financieringsproduct (in ontwikkeling) hebben dat antwoord geeft op dit vraagstuk. Dat is niet het geval, omdat daar tot op heden niet genoeg vraag naar is geweest. SVn heeft aangegeven dat zij dit eventueel zullen oppakken als een dergelijke vraag veelvuldig door overheden aan hen wordt gesteld. 

Het is om meerdere redenen onwenselijk om als gemeente zelf een financieringsconstructie te ontwikkelen die alleen door de gemeente Dijk en Waard gaat worden toegepast: 

• Vaak worden dergelijke kleinschalige gemeentelijke financiële regelingen vroeg of laat door externe factoren in de wielen gereden, bijvoorbeeld omdat de Belastingdienst moet (blijven) instemmen, of omdat de regeling niet (meer) past bij de voorwaarden die gelden bij het verkrijgen van Nationale Hypotheek Garantie. Een voorbeeld hiervan is de inmiddels beëindigde gemeentelijke Primeurfondsregeling.. 
• Een gemeente kan dit niet efficiënt uitvoeren. Het zelfstandig ontwikkelen van zo’n product levert daarentegen naar alle waarschijnlijkheid ongewenst hoge ontwikkel-, uitvoerings- en onderhoudskosten op. 
• Wanneer dit bij SVn belegd zou kunnen worden, nemen zij al het werk uit handen. Daarmee kunnen dergelijke regelingen wel kostenefficiënt worden uitgevoerd. 

Daarmee is de conclusie dat het eigenstandig opzetten, uitvoeren en onderhouden van een gemeentelijke regeling voor Doorstromingsleningen voor ouderen niet zonder risico is. 

Vervolg 

Het college houdt de vorderingen van het Platform Hypotheken in de gaten en zal u informeren of banken en/of SVn dit gaan oppakken.